Somos advogados especializados em compra e venda de imóveis. Por isso avisamos: para adquirir um imóvel com segurança, é preciso que você saiba muito bem o que está fazendo. Mesmo que não seja a primeira vez que participe da compra e venda de uma casa ou apartamento, a tendência é que não se lembre de todos os pontos importantes. Para não cometer nenhum erro, especialmente no que diz respeito à segurança do negócio (que se consegue pela análise das certidões para compra de imóvel), escrevemos este artigo para guiar seus passos. Nunca é demais relembrar a importância de advogado especializado em Direito Imobiliário com experiência e boa reputação para que não fique a ver navios.
O que fazer para comprar um apartamento ou casa com segurança?
Primeiramente, o óbvio: você precisa considerar o estado em que se encontra o imóvel. Não importa se é novo ou usado. O ideal é sempre visitar a casa ou apartamento com alguém que conheça muito bem de construções, de preferência que seja engenheiro ou arquiteto. Seu investimento não será baixo, e há muitos casos em que uma simples avaliação visual, por alguém do ramo, poderá fazer a diferença.
Se você gostou do que viu e teve o sinal verde de quem entende, poderá partir para negociação de preço para compra e venda e as avaliações de risco.
Quanto o primeiro aspecto, isso dependerá muito de suas próprias habilidades de negociador, mas também de como estará disposto a efetuar o pagamento do preço. Lembre-se que seu poder de barganha será sempre correspondente ao dinheiro que você tiver na mão. Se puder pagar a totalidade do preço sem solicitar financiamento e sem pedir prazo, você estará em condições de pedir um maior abatimento no preço. Se esse é o caso, não deixe de negociar um valor melhor.
Outro ponto que não pode passar em branco: o corretor ou proprietário que está lhe apresentando o imóvel irá tentar capitalizar em cima de seu interesse, e um dos artifícios mais utilizados como estratégia de venda é a criação de um “senso de urgência”. Eles sabem que se você gostou do imóvel, fará tudo dentro das suas possibilidades para fechar o negócio.
Mas cuidado, pois quem tem pressa é sempre mais otimista em relação aos riscos do negócio. Não deixe que essa vontade lhe feche os olhos para uma melhor negociação e – o que é mais grave – para negligenciar a segurança do contrato. É aí que entra o advogado imobiliário, que irá zelar pela solidez dessa compra e venda.
Por que é preciso um advogado para a compra e venda?
- Ele poderá, em seu nome, tentar negociar melhores condições ou mesmo tentar contornar situações indesejáveis no contrato de compra e venda;
- Ele pode elaborar o compromisso de compra e venda ou auxíliá-lo na realização da escritura;
- Ele poderá verificar se há alguma situação de risco em situação que você já tenha conhecimento, como, por exemplo, se o imóvel pertencer a um inventário ou for objeto de uma disputa judicial;
- Ele poderá tentar identificar situações de risco desconhecidas.
Nesta última situação, é muito importante solicitar as certidões dos imóveis e pessoais, dos vendedores. Não é preciso ser advogado para obtê-las, e a maioria delas poderá ser solicitada online. Contudo, para obtê-las, você precisa antes dos documentos pessoais dos vendedores.
Quais são os documentos pessoais necessários para a compra e venda de um imóvel?
- Documento de identificação válido (RG, CNH ou carteira profissional, como OAB) de cada vendedor e seu cônjuge;
- CPF do vendedor e seu cônjuge;
- Certidão de nascimento: se for solteiro.
- Certidão de casamento: se for casado (caso o matrimônio ocorreu após a aquisição do imóvel, a certidão deve estar averbada no Registro de Imóveis).
- Certidão de Casamento com averbação: se separado, divorciado ou viúvo;
- em certas situações, pacto antenupcial, se houver.
Quais são as certidões pessoais para compra e venda?
- Certidões de distribuição civil e criminal de todos os vendedores, no Tribunal de Justiça do estado de seus domícilios (se for em São Paulo clique aqui) e de onde se localiza o imóvel (se diferente do domicílio);
- Certidões de distribuição federal de todos os vendedores, obtida no Tribunal Regional Federal de onde estão localizados os seus domicílios.
- Interdição, tutela e curatela (também nos Tribunais de Justiça do domicílio dos vendedores;
- certidão de distribuição de Ações das Fazendas Estadual e Municipal (idem)
- certidão de distribuição de Ações Trabalhistas
- Protesto de títulos (retirada em cartório).
- Quitação de tributos federais;
- Dívida ativa da União;
- CND/INSS;
Quanto às certidões e documentação do imóvel para a compra e venda?
- Certidão de Matricula / Transcrição (Atualizada/ Vintenária/ Negativa de Ônus)
- Certidão Negativa de Débitos IPTU na Prefeitura Municipal de onde estiver localizado o imóvel;
- Certidão de Recolhimento da Taxa do Lixo, também na Prefeitura do local do imóvel;
- declaração do condomínio de que as quotas condominiais estão em dia;
- verificação sobre desapropriação e tombamento, conforme a situação e localidade do imóvel.
- para imóveis no litoral, certidão de Foro e laudêmio.
As certidões imobiliárias e pessoais são mesmo necessárias para a compra e venda?
Algumas pessoas – e até mesmo alguns advogados – afirmam que tais certidões negativas não são mais necessárias, já que, desde 2015, a Lei 13.097/2015 – que alterou a “Lei da Documentação Imobiliária” (Lei 7.433/85) – impõe a concentração dos atos na matrícula imobiliária.
Isso quer dizer que todos os atos que impliquem vulnerabilidade ou fraude deveriam, em tese, ser registrados na matrícula. Por análise reversa, pode-se até pensar que, se lá não estiver, os interesse do comprador de boa-fé estariam totalmente preservados. Assim, por essa lei, o Cartório Imobiliário poderá até mesmo dispensar as certidões para efetivar a escritura.
Contudo, fique atento: o comprador não pode abrir mão, em nenhuma hipótese, de sua segurança. Se assim o fizer, poderá ter problemas futuros que atingirão sua propriedade. Lembre-se: não é realista imaginar que tudo estará na certidão, simplesmente porque isso é impossível. Portanto, não deixe de obter todas as certidões necessárias para garantir um bom negócio.
O que fazer com as certidões? O papel do advogado na compra e venda
Uma vez que você tem todas as certidões e documentos necessários, é preciso saber o que fazer com elas. A resposta é uma só: apresentá-las ao advogado imobiliário. Ele poderá analisá-las e dar um parecer sobre a sua segurança na realização do negócio, além de orientá-lo sobre o que fazer para viabilizar a compra e venda, caso haja alternativas viáveis.
Outras dicas importantes para aquisição de um apartamento na planta:
Se você está comprando um apartamento na planta, verifique a idoneidade da construtora ou incorporadora de todas as formas possíveis, incluindo reclamações no reclameaqui.com.br , no PROCON-SP de seu estado (aqui, o PROCON-SP) ou outros órgãos e sites do gênero.
O contrato de compra e venda de unidades na planta é o que chamamos de contrato de adesão, e a construtora não irá alterá-lo porque você quer. Ou você assina como está, ou não assina. Se quiser entrar no negócio, tenha a certeza de que você conhece todos os seus detalhes para não ter surpresas.
Se você não tem formação jurídica específica, contrate um advogado imobiliário para lhe explicar todos os detalhes e indicar as armadilhas (porque elas existem!).
Preste atenção no prazo de entrega, e não apenas na cláusula específica. Você vai perceber que as contrutoras, mais para frente no contrato, colocam uma “rede” de segurança para o caso de tudo sair errado, concedendo a si mesmas outros 180 dias (pelo menos) para entregar a obra.
Em questões envolvendo Posse e Propriedade
O Direito Imobiliário é o nome dado ao ramo do Direito Privado que regula as relações de propriedade, posse, uso e fruição de bens imóveis e respectivos acessórios. Tais tópicos governam-se pelas disposições mais abrangentes do Código Civil Brasileiro, mas também por um largo corpo de leis especiais complementares, como é o caso, por exemplo, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e da Lei de Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64).
Como consequência, a atividade do advogado imobiliário, do ponto de vista contratual, é importantíssima para os negócios envolvendo os compromissos particulares de compra e venda, escrituras públicas definitivas, doações, cláusulas restritivas de propriedade, contratos de locação, os direitos de vizinhança, os direitos de posse, as regras de condomínio, as normas municipais de edificação, a transferência de propriedade, arrendamentos, permutas, financiamento e as hipotecas, incorporações, entre outros.
– Desapropriações;
– Usucapião: obtemos o Direito a Usucapião Urbano, Rural, Especial ou Ordinário, Judicial ou Extrajudicialmente;
– Ação de Reintegração de posse; – Ação de Imissão de posse;
– Ação de manutenção da posse;
– Ação de interdito proibitório
– Servidão
– Locação
– Aluguéis comerciais e residenciais
– Ação de Despejo por falta de pagamento;
– Ação de execução de aluguéis;
– Ação revisional de aluguel;
– Ação renovatória de aluguel;
– Ação de consignação em pagamento;
– Questões relacionadas à direito de preferência em relação ao locatário;
– Questões relativas à benfeitorias, garantias locatícias, locação para temporada.
Advogado especialista em regularização de imóveis! Para os casos em que não há como se resolver, a alternativa é procurar ajuda especializada. Dificuldades com o registro ou mesmo a transferência do bem imóvel muitas vezes só podem ser superadas pelo advogado imobiliário com vivência necessária para identificar a fonte do problema. Trata-se de um dos ramos mais burocráticos em nosso sistema, e descobrir a solução entre os emaranhados de normas e resoluções é tarefa para um especialista. Mario Solimene Advocacia Imobiliário em SP Para maiores informações consultas, discussão de casos e esclarecimentos, consulte-nos:
E-mail contato@mariosolimene.com
Telefones (11) 3079-1837 ou (11) 3071-0918
Horário de atendimento ao público: de Segunda à Sexta, das 11:00 às 18:00 horas
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