2 de julho de 2018

Usucapião conceito, formas, tipos e prazos, sempre em linguagem simples e direta. O objetivo é informar tanto o público em geral, quanto estudantes e profissionais do direito. Portanto, fique à vontade para enviar suas sugestões e comentários para melhorarmos esse artigo cada vez mais. Como advogados especialistas em Usucapião, estamos acostumados com os dois lados da moeda, e por isso apresentaremos os dois pontos de vista: para quem tem a posse, o importante é saber o que fazer para conseguir usucapião. Já para quem já é o proprietário, o objetivo é entender o que deve ser feito para preservar o imóvel . Para começar a falar sobre o tema, vamos primeiro acertar a grafia da palavra, que é realmente é um pouco difícil. Ouvimos muitas versões incorretas diferentes (como “uso campeão”, “usocapeão” ou "usocapião"...), mas o correto é mesmo A USUCAPIÃO, substantivo feminino – apesar de que, para alguns dicionários, pode ser também masculino. Para agradar a gregos e troianos, usaremos as duas formas nesse artigo. A - O que é usucapião? A origem da palavra é o Direito Romano, e é resultado da fusão da substantivo latino usus (uso) e do verbo latino capire (tomar). Ou seja, tomar pelo uso. Isso já explica muita coisa. Usucapião, portanto, é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e contínua. Isso quer dizer que, se uma pessoa não é proprietária do bem mas tem a sua posse, ela pode vir a se tornar sua legítima proprietária com o passar do tempo. B - O que fazer para conseguir usucapião? Quem tem direito ao Usucapião? Requisitos e prazos do usucapião Há muitos detalhes que precisam ser observados para que o direito de Usucapião se materialize. A isso chamamos de requisitos de usucapião: Por exemplo, é preciso muita atenção para o requisito da “posse contínua”: não pode o posseiro fincar sua bandeira em um terreno por alguns anos, abandoná-lo, e voltar depois. Se isso acontecer, a contagem do tempo se iniciará novamente do zero a partir do retorno ao imóvel. Quantos anos de posse (prazo) para usucapião? Como descrito abaixo, cada uma das espécie de usucapião tem uma exigência específica quanto ao número de anos exigido, mas é preciso ter em mente que essa posse deve obedecer a critérios determinados aqui explicados. É preciso também que o pretendente ao usucapião possua a coisa em nome próprio, ou seja, tratando-a como se fosse sua. Assim, ficam de fora aqueles que lá estão porque alugam o imóvel, por exemplo, ou os que recebem o favor do proprietário por contrato de comodato. Estes exercem a posse chamada “indireta”, em não em nome próprio. Outra consequência disso é que quem quer ser dono deve agir como dono, na alegria e na tristeza. Portanto, fique atento: só pode pedir a Usucapião quem cumpre as obrigações pelo pagamento dos impostos do imóvel (IPTU ou ITR). É importante diferenciar aquele que tem uma justificativa para estar na posse do bem daquele que é um simples invasor, mesmo porque se o tratamento fosse idêntico estaríamos diante de uma injustiça. A este aspecto em particular damos o nome técnico de “justo título”. Quem tem posse do imóvel com uma razão plausível para estar lá (como aquele que comprou o imóvel por instrumento particular, mas não recebeu a escritura pública; ou mesmo adquiriu a posse de quem antes a possuía, etc) tem justo título. Quem é invasor, não. A questão da boa-fé acaba desembocando na mesma conclusão: quem tem posse de um imóvel porque tem um motivo justo para isso tem maior proteção do que aquele que lá está para, conscientemente, aproveitar-se de uma situação. É preciso também ter atenção para os casos em que a posse é exercida por diferentes membros de uma mesma família em épocas diferentes, pois isso terá reflexo na solicitação do direito. Tais considerações podem vir a envolver matérias que dizem respeito a Direito de Família e Direito das Sucessões, e por isso a abordagem deve ser multidisciplinar. Contudo, como veremos a seguir, mesmo em casos de invasão pura e simples (ou seja, sem justo título e sem boa-fé), a usucapião pode ainda ser possível. É que a propriedade existe para cumprir uma função social (moradia, produção, interesse público, etc…) e o imóvel abandonado não desempenha papel algum. A usucapião de terreno urbano invadido, por exemplo, será possível desde que o imóvel tenha um destino social (mesmo que seja no interesse próprio, como a moradia própria e da família). Os requisitos para que isso aconteça, entretanto, são mais rigorosos do que em situações nas quais o justo título e a boa-fé estejam presentes. C - Como evitar a perda de uma propriedade por usucapião Muitas vezes o estrago está feito e não há mais o que fazer: se o tempo para que o usucapião seja decretado já transcorreu (a chamada prescrição aquisitiva), a questão passa a ser técnica e um bom advogado poderá tentar encontrar pontos vulneráveis para fazer a defesa. Mas se você está permitindo que um imóvel de sua propriedade seja invadido, ou mesmo dando autorização para que outra pessoa permaneça no imóvel sem qualquer pagamento (como é o que acontece com caseiros ou mesmo conhecidos que "protegem" o imóvel de invasões), leia com bastante atenção. Para ambos os casos a recomendação é que se procure um bom escritório de advocacia ou advogado imobiliário. Se há notícia de invasão, é preciso agir imediatamente para defender sua posse e retirar os invasores do local, sendo a solução mais comum a ação possessória com pedido de liminar. Se não fizer nada, em um ano a partir da invasão você perderá o direito a essa liminar. Continuando inerte, poderá perder sua propriedade de vez (confira as informações abaixo para maiores detalhes). Na hipótese da ameaça vir de fogo amigo (como o caso de caseiros), é preciso que se faça um contrato de comodato muito bem amarrado para evitar que os requisitos do usucapião se cumpram. Novamente, um bom advogado poderá lhe salvar a pele. D - Usucapião Extrajudicial no cartório de Notas Como o próprio nome diz, usucapião extrajudicial é aquela que não necessita ser declarada por um juiz, mas pode ser realizada diretamente em cartório. Ela está prevista pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (que foi alterada pelo novo Código de Processo Civil). Dispositivos legais à parte, o que interessa é saber que, uma vez cumpridos os requisitos, a Usucapião pode ser declarada mesmo sem ação judicial. Mesmo assim, o fato é que sempre será necessária a intervenção de um advogado em virtude da complexidade da matéria (e isso não é uma opção, mas algo obrigatório). Outro aspecto importante é que, na prática do dia a dia, as exigências desse procedimento demandam às vezes até mais do que se verificaria em ação judicial, algo que tem desestimulado a procura por tal alternativa pelos profissionais da área. Por fim, para que tudo acabe bem é fundamental que não haja impugnação (ou seja, discordância) de qualquer dos interessados (em geral o proprietário que consta no Registro, vizinhos ou Poder Público) - caso contrário a questão será remetida ao Juiz, prosseguindo-se como ação judicial. E - Usucapião Judicial - ação de usucapião Dentro da modalidade de usucapião judicial se encaixam, como visto, aqueles em que há resistência das outras partes envolvidas. Mas mesmo que isso não aconteça é possível optar pela por essa via, bastando que se decida por ela. É que, apesar de mais demorado, esse caminho pode ser menos complexo (ou até mais seguro, dependendo do caso) do que a realização direta em cartório. F - Como funciona o Usucapião? Prazos, Formas e Tipos de usucapião: ordinário, extraordinário e especial Decidido o caminho pelo qual será requerido a usucapião, é preciso agora saber qual de suas diversas espécies será a utilizada. São muitos os aspectos que diferenciam cada uma delas: a localização do bem (se é urbano ou rural), o prazo de usucapião que a Lei estipula para a prescrição aquisitiva (ou seja, para o tempo que permite a aquisição da propriedade pelo usucapião), e a existência ou não dos requisitos especiais explicados na primeira parte desse artigo. Usucapião Ordinária, ou comum Aqui a Lei exige o cumprimento de muitos requisitos, mas o prazo de espera, em compensação, é menor. Para que ela esteja configurada é necessário que o possuidor a) tenha a posse mansa e pacífica do bem (ou seja, não contestada por qualquer que seja) b) pelo prazo mínimo de 10 anos e c) de forma contínua (ou seja, ininterrupta, sem ter saído e voltado). Além disso, são requisitos essenciais d) a boa-fé de quem ocupa o imóvel e e) o chamado justo título (também já explicado acima). Estas exigências estão estabelecidas pelo artigo Art. 1.242 do Código Civil. O parágrafo único deste mesmo artigo prevê duas variantes, usucapião ordinário habitacional e usucapião ordinário pro labore, que reduzem o prazo estabelecido acima pela metade (5 anos). Para isso é necessário o cumprimento dos seguintes requisitos adicionais: f)o bem deve ter sido adquirido onerosamente (ou seja, comprado) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, mas por alguma razão cancelada posteriormente; e g) o imóvel deve ser utilizado pelo possuidor como moradia (habitacional), ou de forma produtiva (pro labore) do ponto de vista social ou econômico. Usucapião Extraordinária Nesta modalidade a Lei deixa de lado dois aspectos fundamentais - a boa-fé e o justo título - mas em contrapartida exige um prazo de espera maior. Para que possa ser solicitada é necessário que o possuidor tenha a) a posse mansa e pacífica do bem (ou seja, não contestada por qualquer que seja) b) pelo prazo mínimo de 15 anos e c) de forma contínua (ou seja, ininterrupta, sem ter saído e voltado). O fundamento legal é o artigo Art. 1.238 do Código Civil. Como no caso anterior, o parágrafo único deste artigo também estabelece a as variantes da Usucapião Extraordinária habitacional e Usucapião Extraordinária pro labore, nos quais o prazo cairá para 10 anos se o possuidor demonstrar que o imóvel é a sua moradia habitual (habitacional), ou mesmo se provar que o utiliza para a realização de atividades produtivas (pro labore). Usucapião Especial: usucapião rural, usucapião urbano individual, usucapião familiar e usucapião urbano coletivo É aquele que, como o próprio nome diz, possui requisitos diferentes, especiais, que se somam àqueles acima discutidos. Dentre eles, podemos destacar: O usucapião rural, que tem como requisitos a posse por cinco anos (ininterrupta e sem oposição) de área rural de até cinquenta hectares. O interessado deve morar no local e não ser detentor de imóvel rural ou urbano. A terra deve ser produtiva por força de seu próprio trabalho ou de sua família. A previsão para a usucapião rural especial consta do artigo 1.239 do Código Civil. Usucapião urbano individual refere-se à posse, por 5 anos (sempre ininterruptos e sem oposição), de imóvel em região urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Esse bem deve servir de moradia ao interessado ou sua família, e a aquele não é permitido ter a posse ou propriedade qualquer outro imóvel, seja rural ou urbano. A previsão consta do artigo 1.240 do Código Civil. Usucapião especial criada pelo programa “minha casa, minha vida” (Lei n° 12.424/11), mais conhecida como usucapião familiar, é uma inovação recente que foi incorporada ao artigo 1240-A do Código Civil. Na propriedade adquirida em conjunto por cônjuges ou companheiros, se um deles vier a abandonar o lar pelo prazo de dois anos, o outro terá o direito de usucapir a parte pertencente ao que se ausentou. O interessado não pode ser proprietário de outro imóvel, e este deve ser urbano, ter até 250 metros quadrados e ser usado para moradia do cônjuge ou de sua família. Usucapião urbano coletivo foi criada pelo artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001). O prazo de ocupação é de cinco anos e os demais requisitos são os mesmos encontrados na modalidade prevista para minha casa minha vida (ininterruptos e sem oposição, imóvel de 250 metros quadrados, para moradia, não sendo proprietário de outro bem). Advogado usucapião SP - somos especialistas em direito civil e imobiliário atuando em São Paulo há mais de 30 anos, e por conta disso já vivemos muitas situações inusitadas com ações possessórias e de usucapião. Nesse campo em especial, informação é tudo, e não apenas na hora da ação judicial. Quem tem o sonho de tornar-se o proprietário do bem que ocupa precisa de planejamento e boa preparação; já para quem é proprietário, prevenção é a palavra de ordem. Há muitas situações que podem ser resolvidas de forma simples, e esse artigo é uma tentativa de compartilhar nossa experiência para ajudar quem já está enfrentando a questão. Espero que tenhamos colaborado para esclarecer o tema, mas se ainda houver dúvidas fique a vontade para fazer suas perguntas no espaço para comentários abaixo.

2 de julho de 2018

O que é usucapião e como funciona? Tudo sobre Usucapião extrajudicial e judicial

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