A venda de imóveis para construtoras e incorporadoras é uma operação delicada, mas que pode ser bastante interessante para o proprietário pelo ponto de vista econômico. Contudo, não é algo fácil de se materializar, e necessita que o proprietário faça muito bem sua lição de casa. Além disso, é preciso muito cuidado na análise de risco e elaboração do contrato, justamente em face de sua especificidade. Como advogados de Direito imobiliário e Direito das sucessões, tais operações fazem parte da nossa rotina, pois se trata de um caminho muito interessante para se de dar destinação a “elefantes brancos” ou imóveis recebidos em inventários, já que podem vir a gerar muita despesa e ser de difícil colocação no mercado imobiliário. Mas são nem por isso podemos tratá-las como algo corriqueiro. Abaixo tentamos abordar as dúvidas mais comuns nestes tipos de transação e oferecer algumas dicas a quem vê este negócio como uma alternativa viável.
1 – Como procurar a construtora/ incorporadora ideal para a venda do terreno? Ou seja, onde focar para obter sucesso na hora de tentar vender o terreno para um incorporadora? (Há construtoras que não têm interesse em determinadas metragens ou localizações).
Em primeiro lugar é preciso saber se seu imóvel tem potencial adequado para despertar o interesse de construtoras e incorporadoras. Quem poderá avaliar a situação e dizer se o recorte de terreno, sua metragem e localização são adequados é um bom corretor de imóveis da região. De qualquer forma, é possível realizar buscas de empreendimentos construídos em terrenos de características semelhantes, sempre na mesma região de seu imóvel. Não deixe de considerar o zoneamento, perfil de urbanização e demais características destas áreas. Havendo identificação e percebendo que há boa taxa de ocupação desse empreendimento, há chances de que estas construtoras ou incorporadoras poderão se interessar por seu imóvel.
2 – Quais são os documentos necessários para que o vendedor consiga obter sucesso na venda?
Para vender qualquer produto é necessário que o conheça bem e saiba todas as suas características, e isso, no caso de produtos imobiliários, é verificado através do levantamento da documentação específica. Com isso me refiro aos dados físicos, financeiros, jurídicos e comerciais. Um imóvel pode ser das dimensões ideais, estar pago, completamente regularizado, mas ter restrições de construção em função do zoneamento. Nenhuma construtora irá poder fazer coisa alguma com ele. Dito isso, é verdade também que o sucesso da venda pode depender muito mais das circunstâncias do que da documentação em si. Estar com o imóvel regularizado no Registro de Imóveis e na Prefeitura, estar com as certidões pessoais e imobiliárias em dia, e demonstrar que o negócio não representará risco ao comprador, é ponto de partida ideal. Contudo, mesmo as situações que oferecem dificuldades documentais podem se transformar em venda, desde que o imóvel se encaixe naquilo que a construtora/incorporadora está buscando. Dependendo das circunstâncias, um bom advogado poderá fazer com que esses obstáculos sejam superados.
3 – Quais os cuidados devem ser observados no momento da venda? Deve-se fazer um contrato? o que deve constar nesse contrato?
O contrato é sempre indispensável, mas as circunstâncias do negócio poder requerer soluções diferentes para sua formalização. Na compra e venda, a única forma de transmissão de direito real (propriedade) é a escritura pública. Só com ela alguém poderá ser chamado de proprietário. Entretanto, há situações práticas em que não é possível lavra-la de imediato – como o parcelamento do preço, por exemplo – razão pela qual se opta pelo compromisso particular de compra e venda. Nesse caso, criam-se direitos e obrigações que são válidos e eficazes entre as partes, mas não há transmissão de propriedade em si. Uma vez superados o obstáculo que gerou o compromisso particular (como o pagamento das parcelas do preço, no caso do exemplo dado), a escritura deve ser lavrada.
Há situações particulares em caso de vendas a incorporadoras ou construtoras que merecem um contrato específico, em que é necessário que se verifique certas condições para que o negócio seja realizado ao final. São as chamadas cláusulas resolutivas. Transações dessa natureza possuem características específicas que se diferenciam de uma compra e venda entre particulares. Um exemplo disso é que se faz necessário um levantamento técnico no terreno para verificar a viabilidade da realização do projeto no local. Se o engenheiro encarregado verificar, em um prazo específico (normalmente 90 dias), que o projeto não pode ser executado naquele terreno (em função, por exemplo, da natureza do solo na área), o contrato é desfeito sem multa para qualquer das partes.
Outra situação comum é que o projeto, muitas vezes, só poderá ser materializado se todos os vizinhos concordarem em vender suas propriedades. Se um deles resolver bater o pé e ficar no imóvel, todo o plano vai por água abaixo. Mas como cada negociação tem seu próprio ritmo, será preciso fazer uma previsão específica no contrato que resolva esse descompasso e dê segurança ao empreendedor. A solução é a cláusula resolutiva que preveja esse evento e amarre um contrato ao outro, deixando claro que tudo se desfaz sem consequências se essa condição necessária não se verificar.
4 – Um terreno que tem problemas na Justiça pode ser vendido? Em quais situações?
Depende muito do tipo de problema. Se a discussão questiona a propriedade em si (ação reipersecutória) ou envolve risco ao imóvel (proprietário com ações de execução significativas em seu nome), a situação é mais difícil de ser contornada. Em primeiro lugar porque o bem pode já estar bloqueado na Justiça, providência que ficará gravada na chamada Central de Indisponibilidade (a consulta a essa central é indispensável para a lavratura da escritura, com certidão que deve ser identificada no corpo do próprio documento, sob pena de nulidade). Depois porque, mesmo que não haja bloqueio, é obrigação do comprador fazer o levantamento e análise das certidões e pendências, nas quais certamente se identificará o processo judicial que discute o imóvel ou a dívida. Neste último caso, se o patrimônio do devedor que busca a venda de seu imóvel for suficiente para cobrir, com folga, o valor da execução, a análise dos riscos por um advogado pode até dar sinal verde à aquisição. Mas quando isso não acontece, o comprador correrá o risco de ver sua venda anulada por fraude contra credores, perdendo o imóvel e o patrimônio investido. Contudo, há outras situações na justiça que não apresentam risco e, por consequência, não impediriam a venda. É o caso, por exemplo, de imóvel inventariado, que depende só de formalidades para ser concluído. Nessas situações, a solução é a assinatura do compromisso de compra e venda e pagamento de sinal pelo comprador, com a quitação integral no momento da assinatura da escritura definitiva.
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