Vários motivos podem levar a desistência da compra do imóvel com o contrato já assinado, como: dificuldades financeiras, atraso na entrega das chaves, apresentação de problemas estruturais ou até mesmo a simples vontade das partes. E o fato é que independente dos motivos, o comprador tem direitos garantidos por lei.
Mas já adianto que é preciso ter bastante cautela, já que ao firmar um compromisso de compra e venda, o comprador também assume uma série de deveres. Por isso, preparei esse post. E aqui você vai entender como funciona a desistência da compra do imóvel, quanto tempo a construtora tem para fazer o reembolso, se é preciso pagar multa e muito mais. Me acompanhe e confira o que você vai encontrar aqui:
- Posso desistir da compra do imóvel com o contrato assinado?
- Até quando é possível desistir da compra do imóvel?
- Quais os direitos do comprador ao desistir da compra do imóvel?
- O comprador tem que pagar multa pela desistência da compra do imóvel?
- Quanto tempo a construtora tem para reembolsar o comprador pela desistência?
- Como escolher um bom advogado imobiliário para te ajudar no distrato imobiliário?
Lembrando que esse post não substitui o auxílio por advogado especialista imobiliário. Tenha uma ótima leitura.
1. Posso desistir da compra do imóvel com o contrato já assinado?
Saiba que é possível a desistência da compra do imóvel mesmo com o contrato assinado. Aliás, essa é uma previsão prevista na legislação. Esse direito é o distrato imobiliário. O distrato imobiliário é o ato de rescindir um contrato em relação a uma aquisição imobiliária para extinguir as obrigações firmadas no contrato de compra e venda. Em outras palavras, o distrato significa desistir de um contrato já assinado antes da quitação total do imóvel.
Geralmente, os motivos mais comuns para a desistência da compra do imóvel são:
- Atraso na entrega do imóvel
- Inadimplência
- Descumprimento contratual pelo vendedor
- Condições do imóvel diversas das descritas em contrato
- Onerosidade excessiva
- Desvalorização do imóvel
- Arrependimento da compra
Esses são alguns dos motivos mais comuns. O comprador pode desistir da compra do imóvel por outras razões.
2. Até quando é possível desistir da compra do imóvel?
De acordo com a lei, é possível desistir da compra do imóvel com o contrato assinado até a entrega das chaves. E você já vai entender o porquê. Até o momento da entrega das chaves, as tratativas ficam restritas entre comprador e vendedor.
Após a entrega das chaves, todas as tratativas passam a ser entre o comprador e a instituição financeira. Portanto, a partir desse momento, independente dos motivos que levaram a desistência, a obrigação com a construtora termina e fica a critério do banco ou instituição financeira as regras para o cancelamento da compra.
Quando o comprador desistir da compra do imóvel o primeiro passo é entrar em contato com o vendedor para informar a decisão. Logo, o vendedor deverá enviar o distrato, isto é, o documento contendo todas as condições, taxas, prazos, dentre outras questões, para formalizar a desistência.
Embora não seja obrigatório, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e toda documentação e resguardar todos os seus direitos. E falando em direitos…
3. Quais os direitos do comprador ao desistir da compra do imóvel?
Os direitos do comprador ao desistir da compra do imóvel, dependem de dois cenários: se a desistência ocorreu por culpa da construtora ou vontade das partes. Eu vou explicar cada um deles.
Desistência por culpa da construtora
1. Atraso na entrega do imóvel
De acordo com a lei, as construtoras têm um prazo adicional de até 180 dias, contados a partir do prazo para finalização da obra para a entrega das chaves. Justamente esse é um dos maiores motivos de quebra de contrato. Lembrando que é a lei que concede esse prazo de 180 dias à construtora para o término da obra.
Após esse período, o comprador pode desistir do imóvel e receber a restituição dos valores pagos em até 60 dias, incluindo o valor da multa prevista em contrato.
2. Descumprimento de obrigação contratual (Quadro Resumo)
Existe um “Quadro Resumo”, que é obrigatório nas transações de compra e venda de imóvel. São informações indispensáveis e que devem ser inseridas pelo comprador. Conheça quais são essas informações:
- Preço total do imóvel
- Valor da parcela de entrada e forma de pagamento
- Valor referente a corretagem
- Forma de pagamento, contendo a descrição dos valores e vencimentos das parcelas
- Informações sobre todos os encargos que recaiam sobre o imóvel
- Consequências da desistência da compra do imóvel
- Taxas de juros aplicadas, bem como seu período de incidência e amortização
- Informações sobre a possibilidade do direito de arrependimento por parte do adquirente do imóvel
- Índices de correção monetária aplicada ao contrato
- Prazo de quitação das obrigações pelo adquirente
- Número de registro de memorial de incorporação e matrícula de imóvel com a identificação do Cartório de Registro de Imóveis competente
- Termo final para obtenção da conclusão da obra
Todas essas informações devem ficar na primeira página do contrato e devem ser inseridas pela construtora em até 30 dias. Se esse prazo não for cumprido, o comprador poderá desistir da compra e exigir a restituição de todos os valores investidos.
Desistência por vontade do comprador
1. Direito de arrependimento
Esse é um direito pouco conhecido dos consumidores. Conforme a lei do distrato imobiliário o comprador tem até 07 dias para exercer o seu direito de arrependimento e desistir da compra do imóvel. No entanto, o direito de arrependimento é válido apenas para imóvel adquirido em estande de vendas fora da sede da construtora.
Para tanto, é preciso notificar a construtora/incorporadora sobre a desistência da compra do imóvel, por meio de uma carta registrada, visto que o prazo de 07 dias para o direito de arrependimento, será com base na data do envio da correspondência.
Nesse caso, como desistência da compra do imóvel, o comprador terá direito ao ressarcimento de todos os valores pagos, incluindo a taxa de corretagem e não haverá incidência de multa. Perceba que na hipótese de direito de arrependimento, nada poderá ser cobrado e além disso, o comprador receberá o valor cheio que foi pago na aquisição do imóvel.
2. Problemas com o financiamento
Se o comprador não conseguir cumprir com as parcelas do financiamento, independente do motivo, terá o direito de desistir da compra do imóvel. No entanto, estará sujeito às penalidades previstas no contrato de compra e venda.
E uma informação muito importante. Ainda que o comprador esteja inadimplente, não é necessário continuar fazendo o pagamento das parcelas após o distrato imobiliário. Isso porque, no documento, será requerido a suspensão da cobrança de parcelas futuras.
3. Cessão de contrato
Cessão de contrato é a transferência do contrato de compra e venda para terceiros. Dessa forma, ao desistir da compra, é direito do consumidor, encontrar potenciais compradores para transferir o contrato, sem ônus de multas e taxas para qualquer das partes.
4. O comprador tem que pagar multa pela desistência da compra do imóvel?
Essa é uma dúvida muito comum. E é natural essa preocupação, afinal, ao desistir da compra do imóvel com o contrato assinado, as incorporadoras tentam aplicar multas e taxas abusivas.
O comprador que desistir da compra do imóvel por vontade própria e não por culpa do vendedor, deverá pagar uma multa referente a quebra de contrato e taxa de corretagem. Os valores da multa poderão ser:
Até 25% do valor pago
Nos casos de desistência da compra e venda e imóvel por parte do comprador, o vendedor poderá deduzir até 25 de todo o montante que já foi quitado, para:
- Taxa de corretagem
- Impostos reais incidente sobre o imóvel
- Cotas condominiais e contribuições devidas as associações de moradores
- Encargos incidentes sobre o imóvel e as despesas previstas no contrato
O montante equivalente a 75% do valor investido, deverá ser restituído até 180 dias após o distrato imobiliário.
Até 50% do valor
Em contrapartida, se o imóvel encontra-se em regime de afetação, isto é, quando o patrimônio pertence à construtora até que todas as unidades sejam vendidas, o vendedor poderá deduzir até 50% do valor total pago até o momento da desistência.
Já a devolução do montante dos outros 50% deverá ser feita após 30 dias da emissão do habite-se. O habite-se é um certificado emitido pela prefeitura, atestando que o imóvel está pronto para ser habitado, de acordo com as normas legais.
Se você ficou com alguma dúvida é só escrever nos comentários que eu esclareço.
5. Quanto tempo a construtora tem para reembolsar o comprador pela desistência?
Novamente, o tempo para reembolso dependerá de dois fatores, se a desistência ocorreu por culpa da construtora ou vontade do comprador. Veja qual o prazo conforme o caso:
Culpa da construtora
- 60 dias: No caso de desistência por atraso de mais de 180 dias para término da obra e entrega das chaves
Vontade do comprador, independente do motivo da desistência
- 30 dias: Se o imóvel estiver sob o regime de afetação
- 180 dias: Se a obra não estiver sob regime de afetação
Lembrando que a contagem do prazo é a partir do distrato imobiliário.
6. Como escolher um bom advogado imobiliário para te ajudar no distrato imobiliário?
Essa é a grande questão. Principalmente com a facilidade das buscas pela internet. E para te ajudar nessa importante escolha, eu listei 05 dicas. Confira cada uma delas.
1. Consultar o número de inscrição OAB do advogado imobiliário
Esse é o primeiro passo, verificar o número da OAB do advogado imobiliário que irá representar os seus interesses e cuidar de todos os documentos que envolvem o processo de compra e venda.
Você consegue realizar essa pesquisa com apenas 02 informações: Número de inscrição da OAB ou nome completo do advogado. Com esses dados em mãos, basta entrar na página da OAB para fazer a consulta. Lembrando que cada Estado possui sua própria OAB. Por exemplo, em São Paulo, a página é essa: Consulta de Inscritos Advogados OAB/SP.
Você poderá fazer essa consulta também através da plataforma do Cadastro Nacional de Advogados – CNA. Mas, nesse caso, você vai precisar do número da OAB do escritório que irá te representar. Se o cadastro estiver “Ativo” o advogado está habilitado conforme a instituição.
2. Área de especialização do advogado
O advogado especialista em imobiliário, é o profissional ideal para cuidar de todos os conflitos relacionados ao imóvel, como:
- Usucapião
- Desapropriação
- Ação de reintegração de posse
- Despejo por falta de pagamento
- Dentre outras situações
Por isso, é indispensável buscar um advogado especialista em direito imobiliário, para analisar todos os documentos e encontrar a melhor solução para os seus negócios.
3.Verificar blog e conteúdos
É muito importante verificar o site do advogado que irá representar os seus interesses. Para isso, você pode verificar se o advogado imobiliário possui um site, um telefone para contato, dentre outras informações. É importante também verificar se tem publicações ativas de artigos em sua página, se produz conteúdo em vídeos e canais do Youtube.
4. Buscar no Google
É hora usar a ferramenta do Google, para buscar a avaliação de outros clientes do escritório e se tem comentários sobre o advogado e o escritório. Assim como as qualificações, a credibilidade do advogado é fundamental na hora da contratação, que poderá trazer sérias consequências para o seu caso.
5. Conversar com o especialista antes da contratação
O mais importante: nunca deixe de conversar com o seu advogado imobiliário. A consulta é o momento ideal para você tirar todas as suas dúvidas com o especialista. E por falar em dúvida, um ponto muito importante que deve ser levantado na reunião antes da contratação, é de como será o pagamento dos honorários. Geralmente, é cobrado 1% sobre o valor total da negociação de compra e venda. Com essas dicas, você terá boas referências e saberá pesar os prós e os contras, se o advogado imobiliário atende às suas expectativas.
Conclusão
Agora você já sabe todos os seus direitos na desistência da compra do imóvel com o contrato já assinado. Em regra, você poderá ser restituído de 70% a 100% do valor investido. Aqui você encontrou ainda:
- Até quando é possível desistir da compra do imóvel
- Quando o comprador tem que pagar multa pela desistência da compra do imóvel
- Quanto tempo a construtora tem para reembolsar o comprador pela desistência
Lembrando que cada caso é um caso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário para realizar o distrato e resguardar os seus direitos.
E se conhece alguém nessa situação, compartilhe esse conteúdo.
Continue nos acompanhando e até a próxima.
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