Participação do advogado Mario Solimene na discussão jurídica quanto a varandas em face do Direito Imobiliário
Em caso de varandas ‘micro’, a utilização do espaço pode ser repensada. “Dependendo da configuração do escritório, uma sacada muito pequena pode se tornar mais útil integrando-se ao espaço interno, se for permitido”, afirma Rosset. “Outra opção é utilizá-la apenas para colocar plantas, compondo assim um visual verde para dentro do seu espaço comercial”.
Para Vidal, é importante estar atento ao tamanho da varanda na hora da escolha do imóvel. “A relação de área de carpete versus área de varanda precisa ser avaliada. Não é útil ter uma sala onde a proporção de uso de varanda é muito superior à do uso de carpete”, afirma. “É importante lembrar que a varanda é muito bem vinda no período de tempo em que é usada, mas ninguém irá trabalhar o dia inteiro lá”.
Vantagens. Para Beatriz, independentemente da forma de uso, haver uma sacada em uma sala comercial é sempre positivo. “Há circulação de ar que é rara em prédios comerciais, que geralmente são muito fechados e trabalham apenas com ar-condicionado”, diz. “Com a varanda, a iluminação e a ventilação da sua sala se tornam muito maiores.”
Para Johanna Anastasia, da Anastasia Arquitetos, outra vantagem de varandas em salas comerciais é o sombreamento do espaço interno proporcionado pelo avanço da laje que abrigará a varanda. “Em tempos de economia de energia em nosso clima tropical, isso ajuda muito no controle térmico do interior do edifício”, afirma.
Apesar de muitas vezes não ser possível integrar sacadas e salas em edifícios comerciais, o local pode ser bem aproveitado mesmo aberto
Objeto de desejo entre aqueles que buscam apartamentos, as varandas vão sendo cada vez mais incorporadas aos projetos de edifícios comerciais. Comprar um escritório com sacada pode, no entanto, transformar-se em pesadelo. Muitos pensam em fechá-las para ampliar a área interna do conjunto, chegam a pagar mais por isso, mas depois percebem que gastaram dinheiro a toa, já que nem sempre isso é possível.
“Geralmente, sacadas são encontradas em prédios comerciais mais novos, que costumam ter preços mais elevados”, afirma Patrícia Borges, da Saruê Soluções Imobiliárias. “Muitos empresários até se encantaram com varandas em empreendimentos comerciais, mas percebem que, no fim, é um espaço difícil de utilizar”, afirma.
Nem todos concordam com Patrícia: há quem dê uma boa destinação ao espaço, mesmo que não seja possível fechá-lo. Quando o sócio-diretor da rede de negócios e networking Tradaq, Koen de Beer, alugou um novo espaço para a sede da empresa, deparou-se com um entrave: a sala escolhida possuía três varandas e ele tinha planos para todas elas. Mas o prédio veta a integração dos ambientes.
“Queríamos fechar o espaço para poder utilizá-lo mesmo em épocas de chuva e frio, mas as regras do condomínio não permitiam essa alteração. Tentamos projetos que envolviam lona e vidro, pois a ideia era proporcionar conforto para as pessoas que passam o dia inteiro dentro do prédio, se sentem desgastadas e não conseguem ter acesso nem a ar fresco”, conta o empresário.
Mesmo assim, De Beer decidiu aproveitar a área. Com 3,3 metros quadrados cada, as três varandas se transformaram em ambientes de lazer e relaxamento para os 16 funcionários da empresa e as sacadas são aproveitadas de diversas maneiras: para conversas privativas, almoços e até sonecas. “Nos encontramos em uma das varandas para tomar café e lanchar”, conta.
A dificuldade encontrada para interligar a varanda ao ambiente interno tem origem no Código Civil brasileiro. O texto determina que a alteração de “forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas” dos prédios só pode ocorrer se houver consenso entre todos os proprietários e se não causar desequilíbrio estético. Caso contrário, as reformas são passíveis de restrições e podem sofrer multas da Prefeitura.
“A convenção condominial precisa ser respeitada”, reforça o advogado Leandro Mello, do escritório Braga Nascimento e Zílio Advogados, lembrando ser a convenção que permite ou proíbe a alteração. Ele afirma que os regimentos de condomínios comerciais tendem a ser mais rígidos quanto ao fechamento de varandas e sacadas.
Uso. Por isso, é importante avaliar bem antes de fechar um negócio o uso que se pretende dar a esses locais. O dentista Rodrigo Elias de Oliveira conta que compradores de unidades do edifício em Pinheiros onde tem seu consultório tentaram fechar suas varandas. Mas não tiveram sucesso. Ele, por sua vez, utiliza a área para manter a parte externa do aparelho de ar-condicionado do consultório.
Sueli Simões, síndica do empreendimento que abriga a sala de Rodrigo, diz que a decisão de não fechar varandas está explícita na convenção do condomínio. Por esse motivo, é importante solicitar uma cópia da convenção e do regulamento interno antes de comprar um imóvel, principalmente quando for comercial. Além da questão das varandas, esses documentos detalham normas sobre horários e circulação de pessoas no edifício, com impacto direto em alguns tipos de negócios.
“Quando a construtora entregou o prédio, já havia a determinação de não alterar a fachada”, afirma Sueli. De acordo com ela, a possibilidade de integrar áreas externas e internas é mais restrita em imóveis comerciais, principalmente se a construção é de alto padrão.
No prédio onde é síndica, só foi permitido, segundo ela, que locatários e proprietários utilizassem a área para a instalar aparelho de ar-condicionado ou decorar com plantas.
Legislação. Fechar varandas é uma questão complexa mesmo para juristas especializados no assunto. “Condomínio, Prefeitura e Justiça têm entendimentos diferentes sobre o assunto”, afirma o advogado especializado em direito condominial Rodrigo Karpat.
“Para o condomínio, a alteração pode ser feita se for aprovada em assembleia; para a Justiça, se for autorizada pelo condomínio; para a Prefeitura, se a reforma não alterar a área construída”, afirma.
“A varanda é considerada uma área não computada em termos de área útil do imóvel e, por isso, só pode ser fechada se não houver aumento de área perante o entendimento da Prefeitura”, explica Karpat. “É uma questão muito técnica, depende do tamanho da sacada e da forma de fechamento.”
O advogado aconselha que, para evitar problemas, o proprietário feche a varanda utilizando materiais aceitos pelo poder municipal. “O envidraçamento não é uma boa ideia, porque é considerado aumento de área. Mas o uso de vidro sanfonado (as chamadas cortinas de vidro), por sua vez, não trazem problemas.”
A Prefeitura de São Paulo permite que essas áreas externas ligadas à área privativa tenham até 10% do tamanho total do imóvel. “Geralmente, sacadas são encontradas em prédios comerciais mais novos, que costumam ter preços mais elevados. Mas não são elas as responsáveis pela valorização do espaço”, alega Patrícia, da Saruê Soluções Imobiliárias.
O advogado Mario Solimene acredita que a questão remete, também, a uma discussão a respeito do que é área comum e a que é particular.
“Um dos argumentos favoráveis ao fechamento das varandas com vidros é que, a partir do momento em que o pagamento do IPTU (sobre a área da varanda) é feito pelo proprietário, a área deixa de ser um ambiente comum”, afirma o advogado.
Integração pode exigir obras mais profundas no imóvel
Além das dificuldades impostas pela Prefeitura e pelos condomínios, a integração da sacada ao ambiente interno ainda pode enfrentar outros desafios. “A varanda não foi preparada para fazer parte do ambiente interno. Ela tem um tipo de forro e piso próprios”, afirma Fernando Vidal, diretor do escritório de arquitetura Perkins+Will.
“Nos prédios corporativos, muitas vezes há o conceito do piso elevado, e a varanda nem sempre tem estrutura para receber parte do cabeamento e da elétrica, o que pode tornar necessário uma alteração na infraestrutura da sala”, diz Vidal.
Frente a todos esses entraves, muitas empresas têm optado por manter as sacadas abertas, aproveitando-as com projetos que criam espaços de conforto para funcionários e clientes ou que reforçam a cultura empresarial.
Vidal cita como exemplo o escritório da empresa de produtos de áudio Shure Brasil, projetado pela Perkins+Will. Lá, a ampla varanda pode ser utilizada ao mesmo tempo como espaço de trabalho e cafeteria.
Beatriz Zamperlini, arquiteta da Due-Z, fez recentemente projetos para aproveitar os espaços de duas varandas que não foram fechadas. No primeiro caso, uma esteticista decidiu aproveitar o cômodo para criar um ‘espaço zen’, no qual as clientes podem aguardar sua vez, relaxar enquanto esperam os procedimentos estéticos fazerem efeito e até mesmo tomar um espumante.
“Optamos por não integrar a varanda totalmente ao resto da sala comercial para que pudéssemos aproveitar esse potencial”, diz Beatriz. O segundo projeto, desenhado para um café, tinha como objetivo principal ampliar a capacidade de público do estabelecimento. “Conseguimos utilizar a varanda para aumentar o número de mesas”, afirma Beatriz.
Artigo original em: https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/varanda-e-espaco-extra-para-escritorios/
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