Nesse artigo apresentamos algumas perguntas e respostas básicas sobre as famosas reuniões de condomínio – ou assembléia condominial, como é tecnicamente chamada – buscando esclarecer as dúvidas mais comuns sobre Direito Condominial e Direito Imobiliário que nos chegam. Esses eventos, muitas vezes considerados maçantes e inúteis pelos moradores, são, em verdade, o ponto central da vida do condomínio. Lá são tomadas as decisões mais importantes que vinculam a todos, estando você presente ou não.
1) O que é uma assembleia ordinária?
A Assembléia Geral Ordinária (AGO) está prevista pelo artigo 1.350 do Código Civil e Art. 24 da Lei 4.591/64, e deve obrigatoriamente acontecer uma vez por ano. Os assuntos já estão definidos pelo mesmo artigo de Lei, ou seja, “a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.” Nada impede que outros assuntos sejam também discutidos.
2) Quando é necessário convocar uma assembleia ordinária?
É obrigatória a sua convocação uma vez por ano.
3) Quem pode solicitar uma assembleia ordinária?
Nos termos do artigo 1.350 do Código Civil e seu parágrafo 1o, quem deve convocá-la é o síndico. Mas este, em não o fazendo, um quarto dos condôminos poderá convocá-la.
4) O que é tratado em uma assembleia ordinária?
Como já se disse, há assuntos obrigatórios (“aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”), mas é possível discutir na mesma ocasião outros aspectos de importância do condomínio.
5) O que é uma assembleia extraordinária?
É aquela que pode ser convocada a qualquer tempo, sempre que haja necessidade, para discussão de qualquer assunto relevante ao condomínio.
6) Quando é necessário convocar uma assembleia extraordinária?
A qualquer tempo, desde que o assunto em questão tenha relevância para a comunidade condominial.
7) Quem pode solicitar uma assembleia extraordinária?
De acordo com o artigo 1.355 do Código Civil, as Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
8) O que é tratado em uma assembleia extraordinária?
Podem ser discutidos todos os assuntos de interesse geral, mesmo aqueles que já foram objeto da assembleia ordinária.
9) Inquilinos podem participar de uma assembleia ordinária? E de uma assembleia extraordinária?
Nos termos do parágrafo 4º do Art. 24 da Lei nº 4.591/64, “nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. Portanto, como regra geral, os inquilinos podem participar da assembleia ordinária, mas não das extraordinárias. Mas pode haver casos em que a discussão, mesmo sendo feita em Assembleia Extraordinária, diga respeito a verbas ordinárias (como, por exemplo, uma retomada de discussão iniciada em Assembleia ordinária, mas ainda não finalizada).
Os inquilinos também podem participar se tiverem procuração válida do proprietário da unidade condominial.
10) O quórum necessário para aprovações tanto na assembleia ordinária quanto na extraordinária é de 2/3 de moradores?
Não. Ele depende da situação. Há situações em que se utiliza de uma regra geral e outras em que se aplica o quorum especial.
Para entender a regra geral, é preciso que se saiba que toda assembléias têm dois horários marcados: um para a primeira convocação e outro para segunda convocação (normalmente meia hora mais tarde).
Na regra Geral: Na primeira convocação, se houver condôminos que representem pelo menos a metade das frações ideais do condomínio, já é possível decidir as questões colocadas em pauta (artigo 1.352 do Código Civil). Mas se a metade dos votos possíveis ainda não estiverem presentes, espera-se pela segunda convocação, e aí as questões podem ser decididas pela maioria de quem estiver presente – isto é, se a situação não demandar quorum especial (artigo 1.353 do Código Civil).
Para haver a aplicação do quorum especial, é preciso que a matéria a ser tratada assim o exija. Isso ocorre, por exemplo, na situação do artigo 1.351 do Código Civil: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” Apesar de falar-se de número de votos, e não de quorum, fica evidente que se o quorum não for atingido a matéria não terá o número de votos exigido, e portanto não haverá aprovação.
11) Com quanto tempo de antecedência devem ser convocados os moradores para as assembleias? E como é feita a convocação?
É a Convenção do condomínio que deve fixar qual é esse prazo. Se ela for omissa, a praxe é que seja de dez dias antes da realização da Assembléia. O importante é que as pessoas não sejam pegas de surpresa e possam planejar a sua vida para viabilizar o comparecimento. Convocações com prazo exíguo correm o risco de ser consideradas nulas.
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